정부가 서울 전역을 비롯해 과천·분당 등 경기남부 주요 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶는 ‘3중 규제’를 시행하면서 부동산 시장이 단기적으로 관망 국면에 들어갈 전망이다. 전문가들은 거래량 감소와 가격 안정 효과가 당분간 이어지겠지만, 정비사업 중단과 공급 위축 등 부작용도 적지 않을 것으로 내다봤다.
국토교통부와 기획재정부, 금융위원회, 국무조정실, 국세청은 15일 정부서울청사에서 부동산 관계장관회의를 열고 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 정부는 서울 25개 자치구 전역과 과천, 성남(분당·수정·중원), 광명, 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안구), 용인(수지구), 의왕, 하남 등 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정했다.
또한 ▲주택담보대출 한도 차등화(2~6억 원) ▲스트레스 DSR 하한 3% 상향 ▲1주택자 전세대출 DSR 적용 ▲주담대 위험가중치 조기 상향(내년 1월) 등 고강도 대출 규제도 함께 시행한다. 집값 급등을 주도한 서울 마포·성동·광진 등 한강벨트 지역은 이번 대책의 직격탄을 맞으며 단기 거래 급감이 불가피할 것으로 보인다.
박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “한강벨트는 물론 수도권 인기 지역 전반이 이번 규제로 직격탄을 맞을 것”이라며 “6·27 대책에 이어 추가 충격요법이 시행되면서 수요자들이 관망세로 돌아서고, 시장은 숨 고르기 국면에 들어설 것”이라고 말했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “정부가 노도강, 금관구 등 비강남권까지 규제를 강화해 풍선효과를 차단하려는 의지를 드러냈다”며 “패닉바잉이나 FOMO 수요는 당분간 진정될 것”이라고 분석했다.
그러나 수도권 내 주택가격 양극화는 심화될 가능성이 높다는 전망도 제기된다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “대출 의존도가 낮은 현금 자산가 중심으로만 거래가 이어지면서 강남3구와 용산, 성동 등 고급 주거지 중심의 초양극화가 고착화될 수 있다”며 “중산층의 주거 사다리가 무너지고, 실수요자의 진입 장벽이 더욱 높아질 것”이라고 지적했다.
김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “DSR과 LTV 강화로 자금 마련이 어려워지며 거래 절벽이 나타날 것”이라며 “무주택 청년·신혼부부의 내 집 마련 수요가 위축되는 한편, 전세대출 제한으로 임대차 시장의 월세화가 빨라지면서 주거비 부담이 커질 수 있다”고 내다봤다.
정비사업 위축 우려도 커지고 있다.
이번 규제 확대 지역에는 서울 강북권 재건축·재개발 구역과 분당·평촌 등 1기 신도시가 포함됐다. 조정대상지역 및 투기과열지구 지정으로 조합원당 1주택 공급 제한과 조합원 지위 양도 금지가 적용되며, 토지거래허가구역 지정으로 실거주 2년 의무도 생긴다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이주비 대출 한도는 유지됐지만, 사업성 높은 지역 외에는 추진 동력이 약화될 수 있다”며 “정비사업을 통한 주택공급 확대 방침과 이번 규제는 방향이 충돌한다”고 분석했다. 양지영 위원도 “조합원 양도 제한과 사업성 저하로 시행사 부담이 커지면 도심 주택공급에 차질이 빚어질 수 있다”고 말했다.
김효선 위원은 “중도금·이주비 대출 제한이 사업 자금흐름을 막아 건설경기 둔화로 이어질 수 있다”며 “예외 조항을 명확히 하고 PF 경색에 대비한 유동성 공급 장치를 병행해야 한다”고 조언했다.
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