강남·용산 꺾이고 외곽은 ‘북적’...서울 아파트 시장 ‘디커플링’ 조짐

[도시경제채널 = 김학영 기자] 지난 1월 서울 아파트 실거래가격이 전월 대비 큰 폭으로 상승하며 강세를 보였으나, 정부의 규제 정책이 본격화 되면서 시장의 미래를 보여주는 2월 토지거래허가 신청 현황에서는 완연한 숨 고르기 양상이 나타났다. 

특히 그간 가격 상승을 주도했던 강남 3구와 용산구 등 핵심 지역의 신청 가격이 하락세로 돌아선 반면, 대출 규제가 덜한 외곽 지역으로는 실수요가 몰리는 이른바 ‘디커플링(탈동조화)’ 현상이 뚜렷해지는 모습이다.

서울시가 18일 발표한 자료에 따르면, 올해 2월 아파트 토지거래허가 신규 신청 건수는 4,521건으로 전월(6,438건) 대비 29.8% 감소했다. 이는 주택 계약 전 거쳐야 하는 선행 단계의 수요가 급격히 위축되었음을 시사하며, 향후 실거래 신고 건수에도 영향을 미칠 것으로 보인다.

가격 측면에서도 변화가 포착되었다. 

2월 서울 전체 토지거래허가 신청가격 상승률은 0.57%로 1월(2.12%)에 비해 크게 둔화되었다. 특히 강남 3구와 용산구의 신청가격은 전월 대비 1.27% 하락하며 마이너스로 돌아섰고, 한강벨트 7개구 역시 0.09% 하락하며 조정 국면에 진입했다.

핵심지의 냉기에도 불구하고 외곽 지역은 여전히 실수요 매수세가 이어지고 있다. 

강북지역 10개구와 강남지역 4개구(강서·관악 등)의 신청가격은 각각 1.05%, 1.55% 상승하며 서울 전체 평균을 크게 웃돌았다. 이는 고가 아파트에 대한 가격 부담이 커지면서 상대적으로 접근 가능한 지역으로 수요가 이동한 결과로 분석된다.

전체 거래에서 차지하는 권역별 비중도 요동치고 있다. 

강남과 한강벨트를 제외한 서울 외곽 자치구의 신청 비중은 지난해 10월 53.6%에서 올해 2월 67.2%까지 확대되었다. 반면 강남 3구와 용산구의 비중은 1월 12.3%에서 2월 11.2%로 소폭 감소하며 핵심 지역의 거래 둔화세를 뒷받침했다.

이 같은 시장 흐름은 정부의 규제 정책과 밀접한 연관이 있는 것으로 풀이된다. 

15억 원 이하 주택에 대한 대출 한도가 6억 원으로 제한되는 등 자금 접근성이 차별화되면서 실수요가 중저가 아파트로 집중되었다. 또한 다주택자 규제 강화 예고에 따른 매물 출회와 급매 위주의 거래가 강남권 가격 하락을 이끌었다.

한편, 한국부동산원이 집계한 1월 서울 아파트 실거래가격지수는 전월 대비 1.59% 상승하며 높은 상승폭을 기록했다. 하지만 이는 규제 강화 예고 전인 지난해 말 높은 가격에 체결된 계약들이 시차를 두고 반영된 결과로, 현재의 하락 전환 분위기와는 다소 괴리가 있다는 것이 전문가들의 평가다.

향후 서울 아파트 시장은 지역별, 규모별 혼조세가 가중될 전망이다. 

전세 시장의 경우 서북권(1.35%) 등 일부 지역을 중심으로 여전히 상승세가 유지되고 있어, 매매 시장으로의 수요 전환 가능성도 남아 있다. 다만 토지거래허가 신청가격이 보여주는 둔화 흐름으로 볼 때, 당분간 핵심지는 관망세가, 외곽은 실속 위주의 거래가 주를 이루는 양극화 양상이 계속될 것으로 보인다.

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