[도시경제채널] 이재명 정부가 출범한 올해 서울의 집값은 아파트를 중심으로 대폭 상승했다.

지난 6월 정권 교체 이후 잇달아 나온 강력한 수요 억제책으로 주택 시장은 얼어붙었으나 상급지에서는 신고가 거래가 이어졌다.

수도권과 지방과의 양극화는 더욱 심화한 가운데, 내년 주택 시장도 공급 부족으로 서울을 포함한 수도권의 상승세는 계속될 것이라는 전망이 우세하다.

그러나 정부가 조세 저항을 의식해 현재 수면 아래에 둔 부동산 세금 정책은 추후 주택 시장의 거대 변수로 작용할 전망이다.

주산연·건정연·건산연 "내년 수도권 집값 2% 넘게 상승"

26일 건설부동산업계에 따르면 주택산업연구원(주산연)·대한건설정책연구원(건정연)·한국건설산업연구원(건산연) 등의 연구기관은 내년 수도권 집값이 2% 넘게 상승할 것이라고 전망했다.

주산연은 내년 서울 집값이 4.2%(올해 6.6%), 수도권 집값이 2.5%(올해 2.7%) 오를 것이라는 전망을 내놨다.

건정연과 건산연은 내년 수도권 집값이 각각 2.0%, 2.0∼3.0% 오를 것으로 내다봤다.

시장 전문가들 역시 서울 집중 현상이 이어지며 집값이 강세를 보일 것으로 예상한다.

코로나 이후 확대된 시중의 유동자금이 '똘똘한 한 채' 선호 현상과 맞물리며 서울 집중 현상이 이어질 것이라는 관측이다.

공급 물량 감소와 금리 인하 기조는 집값 상승 전망의 주요 근거로 꼽힌다.

부동산R114에 따르면 아파트 입주 물량은 전국 기준으로 지난해 36만2천223가구에서 올해 27만7천497가구, 내년 21만387가구, 내후년 20만4천112가구로 3년 연속 감소한다.

특히 서울은 올해 4만2천611가구에서 내년 2만9천161가구로 31.6% 줄어든다.

정부가 9·7 주택 공급 대책에 이어 연내 추가 공급 대책을 예고했지만, 발표가 사실상 내년으로 넘어가면서 정책 신호가 약화했다는 평가가 나온다.

추가 공급 대책에는 개발제한구역(그린벨트) 해제 등의 강력한 방안도 거론되지만, 실제 공급부터 입주가 이뤄지기까지 시간이 오래 걸려 매수 심리를 잠재울 수 있을지도 미지수다.

R114 윤지해 리서치랩장은 "내년은 수도권 신축 아파트 공급이 매우 부족한 '공급 절벽'인 데다, 정부 정책의 신뢰도 저하 문제까지 발생한 상황"이라면서 "서울 중심의 '똘똘한 한 채'가 더욱 집중되며 올해처럼 집값 불안이 계속될 것"이라고 예측했다.

다만, 올해처럼 고가 아파트보다는 중저가 아파트 시장이 내년 시장을 견인할 것으로 윤 랩장은 내다봤다.

건국대 박합수 부동산대학원 겸임교수는 "내년 미국의 금리 인하가 추세적으로 지속되면 한국도 기준금리를 인하할 것"이라며 "대출 금리가 인하되면 기존 대출자의 상환 부담이 줄고, 신규 대출자의 상환 여력이 생기면서 집값이 상승 압력을 받을 것"이라고 설명했다.

전문가들은 내년 매매 시장보다 전월세 시장의 불안 요소가 더욱 크다고 입을 모은다.

주산연은 내년 서울의 집값 상승률(4.2%)보다 전셋값 상승률(4.7%)이 더 높을 것이라고 분석했고, 입주 물량 부족 등으로 대도시권의 월세 상승세는 지속할 것이라고 예측했다.

서울 25개 구 전역과 경기 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶은 10·15대책으로 이들 지역은 세를 낀 '갭투자'가 원천 차단되면서 전세 매물이 급감하고, 전세의 월세화도 가속화하고 있다.

우리은행 남혁우 부동산연구원은 "내년에 수도권은 본격적인 입주 가뭄을 맞는 시점"이라며 "갭투자를 통해 임대차 시장에 공급되는 매물까지 제한적이라 전월세 시장의 가격 변동성과 임차인의 주거비 부담은 올해보다 더욱 커질 것"이라고 예상했다.

내년 집값 상승세 지속 여부는 세금 정책이 최대 변수

내년에 집값 상승세가 지속될지 여부는 6·3 지방선거를 앞두고 현재 수면 아래에 있는 부동산 세금 정책이 최대 변수로 떠오를 전망이다.

KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "내년 서울 집값 상승세는 지속될 것으로 보이지만, 올해보다는 상승률이 둔화할 것으로 예상한다"며 "단기 급등에 따른 피로감과 세제 개편안 가능성 등의 불확실성 변수가 있기 때문"이라고 진단했다.

만약 집값이 다시 과열 양상을 보인다면 정부가 세제 개편을 비롯해 세금을 통한 추가 수요 관리 정책을 발표할 가능성이 거론된다.

당장 내년 5월 9일까지인 다주택자 양도소득세 중과 유예가 끝날 경우 10·15대책에 따라 서울과 경기 주요 지역에서 다주택자 양도세 중과 적용 대상자가 대폭 늘어난다.

양도세 기본세율은 양도 소득에 따라 6∼45%이지만, 조정대상지역에서 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트의 가산세율이 붙는다.

이는 2021년 문재인 정부에서 처음 도입됐고, 윤석열 정부는 2022년 5월 출범과 동시에 시행령 개정을 통해 이를 1년 단위로 연장했다.

이재명 정부는 유예 연장 여부에 대해 구체적인 언급을 꺼리고 있지만, 부동산 시장에서는 유예가 종료될 것이라는 관측이 지배적이다.

이 경우 다주택자는 양도에 따른 시세 차익이 있을 시 내년 5월 9일 전에 보유 매물을 팔고 잔금을 치러야 양도세 중과를 피할 수 있다.

이에 따라 내년 초부터 현재 조정대상지역인 서울 전역과 경기 12곳은 매물이 늘어날 가능성이 있다.

특히 토허구역 확대로 주택 매도에 제약이 많은 상황이고, 임차인이 있는 경우에는 바로 집을 팔기도 어려워 시세보다 싼 급매물 출회로 집값이 일정 부분 조정을 받을 가능성도 있다.

신한은행 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "중과가 다시 시행되면 일부 다주택자는 5월 9일 이전에 잔금을 치르기 위해 급매물을 내놓을 것"이라면서도 "매도가 급하지 않은 상당수 다주택자는 장기간 버티기 모드로 들어가 매물이 완전히 잠길 수 있다"고 분석했다.

아울러 내년 지방선거 이후인 하반기에 논의가 본격화할 것으로 예상되는 보유세(재산세·종합부동산세) 세제 개편은 집값 향배의 초대형 잠재 변수로 꼽힌다.

이 밖에 최근 급등한 주식과 코인 등으로 번 자금이 안전 자산인 부동산으로 흘러 집값 상승으로 이어질 가능성도 어느 때보다도 큰 상황이다.

국토교통부가 국회에 제출한 주택구입 자금조달계획서 분석 자료에 따르면 지난 7∼11월 주식·채권 매각 대금으로 부동산 매입 자금을 충당한 규모는 1조6천249억원으로, 종합주가지수(코스피)가 상승하기 시작한 9월과 코스피가 사상 처음으로 4000을 넘긴 10월에 큰 폭으로 뛴 것으로 전해졌다.

[연합뉴스]

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