李 대통령, 등록임대를 '신속 주택공급' 카드로…세제 손질 본격화

[도시경제채널 = 김학영 기자] 이재명 대통령이 등록임대주택에 적용된 양도소득세 중과 배제 특례를 손질하자는 입장을 거듭 강조함에 따라 이에 대한 정부 차원의 검토가 본격화할 전망이다.

이 대통령은 10일 국무회의에서 "(등록임대주택의) 의무 임대 기간이 지나도 100년이고 1천년이고 중과하지 않으면, 그때 샀던 사람 중에는 300∼500채 가진 사람도 많은데 양도세 중과 없이 20년 후에 팔아도 되는 것은 문제가 있다"고 말했다.

앞서 이 대통령은 지난 9일 엑스(X·옛 트위터)에도 "일정 기간 처분 기회는 줘야겠지만 임대 기간 종료 후 등록임대주택에 대한 각종 세제도 일반 임대주택과 동일해야 공평하지 않겠느냐"는 의견을 냈다.

오는 5월9일로 다주택자 양도세 중과 유예조치를 종료하겠다는 방침을 이미 명확히 한 데 이어 등록임대주택을 보유한 주택임대사업자도 다주택자로서 같은 세제를 적용받게 하겠다는 뜻을 밝힌 셈이다.

정부가 지난해 9·7 대책, 올해 1·29 대책에서 주택 공급 방안을 내놨지만 이는 공공 주도로 신규 주택을 지어 공급한다는 장기 계획이 핵심이다.

이들 대책의 효과가 체감되기까지는 시차가 불가피한 만큼 그동안 다주택자가 보유한 기존 주택을 최대한 시장으로 끌어와 신속한 공급에 활용한다는 구상으로 풀이된다.

등록임대주택 제도는 문재인 정부 시기인 2017년 도입됐다. 전셋값 급등과 임대차 시장 불안에 대응하고 임차인이 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 제도적 기반을 만들어준다는 취지였다.

이에 따라 다주택자들이 임대사업자로 등록하고 임대료 증액 연 5% 이내 제한, 단기 4년·장기 8년 의무임대 기간 준수 등 의무를 지키면 양도세 중과 배제, 종합부동산세 감면 등 혜택이 주어졌다.

그러나 등록임대 제도가 다주택자들의 세금 회피 수단으로 악용된다는 지적이 이어지자 문재인 정부는 2020년 아파트 등록임대 신규 등록을 금지했고, 연립·다세대주택이나 주거용 오피스텔 등 비(非)아파트도 장기 임대를 제외하고는 제도를 폐지했다.

다만 기존 임대사업자들은 의무임대 기간이 끝난 뒤 주택을 계속 보유하다 매도해도 양도세 중과 배제를 적용받는다. 이들이 양도차익을 염두에 두고 주택을 팔지 않는 채로 두기보다 양도세 중과 부담을 피해 매물을 내놓으면 공급 증가로 집값 안정 효과를 낼 수 있다는 게 이 대통령 판단이다.

일각에서는 이런 정책이 실제 시행되면 한동안 매물 증가로 이어질 수는 있다고 관측한다. 다만 선호도가 높은 아파트에 대해서 효과를 기대할 수 있고, 등록임대의 상당수를 차지하는 비아파트는 거래 자체가 제대로 이뤄지지 않는 상황이라 제외하는 쪽을 검토해야 한다는 지적도 나온다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "매물이 부족한 상황에서 실제로 법제화가 된다면 공급 효과를 내 시장 안정에 어느 정도 도움이 될 수 있을 것"이라며 "다만 비아파트는 시장 상황을 고려할 때 거래가 제대로 이뤄지기 어려워 제외하는 방안을 검토해야 한다고 본다"고 말했다.

정부는 등록임대 양도세 중과 배제를 추진하되, 의무임대가 끝나면 일정 기간까지는 현행 규정대로 중과에서 제외해주되 이후에는 여타 다주택자와 동일하게 적용하는 방안을 검토할 것으로 보인다. 사업자들이 유예기간에 보유 주택들을 시장에 내놓도록 유도하겠다는 취지다.

다만 임대사업자들이 이같은 정책 추진 방향에 강하게 반발하고 있어 정부가 제도를 손질하는 과정에서 이들의 의견을 수렴하고 반영할지에 관심이 쏠린다.

대한주택임대인협회는 10일 배포한 입장문에서 "등록임대주택은 공공임대주택에 준하는 역할을 민간이 수행하는 대신 강력한 규제와 의무를 전제로 제한적 과세 특례를 부여한 정책적 계약"이라고 주장했다.

협회는 "등록주택임대사업자는 임대료 증액 제한, 임대 기간 계약갱신 거절 금지, 임대인 실거주 금지 등 21개 의무사항을 부담하며, 이를 위반하면 최대 3천만원의 과태료가 부과된다"면서 "이런 제도적 장치를 통해 등록임대주택은 장기간 저렴하고 안정적인 임대주택으로 기능해 왔다"고 강조했다.

이어 "양도세 중과 배제 역시 장기간 의무 이행과 매도 제한을 전제로 부여된 특례"라며 "등록임대주택에 대한 추가 규제나 과세 특례 철회는 매도를 종용하는 결과로 이어져 저렴한 임대료로 안정적 거주를 이어가던 임차인들을 시장 밖으로 내모는 임대 공급 위축의 부작용을 초래할 수밖에 없다"고 했다.

협회는 "등록 당시와 다른 소급적 정책이 반복되면 국민이 과연 국가 정책을 신뢰할 수 있나"라며 "주택 매매시장 안정뿐 아니라 국민 절반에 가까운 인구가 거주하는 임대시장 안정 또한 국정 운영의 핵심 과제로서 신중하고 균형 있게 접근해야 할 시점"이라고 말했다.

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