아파트 가격 하락 기대감 커져…강남3구 마저 수요-공급 '동등'

[도시경제채널 = 유덕부 기자] 정부의 집값 잡기 총력전으로 서울 아파트값 상승세 위축이 이어지는 가운데 강남권 상급지에서 매물 증가와 수요자 관망세로 매도자 우위가 사라진 것으로 나타났다.

1일 한국부동산원에 따르면 서울 동남권 매매수급지수는 하락세가 5주째 계속되면서 2월 넷째 주(2월23일 기준) 기준선인 100.0을 기록했다. 동남권에는 강남3구(서초·강남·송파구)와 강동구가 포함된다.

매매수급지수는 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로, 기준선인 100보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많음을 뜻한다. 지수가 기준선에 도달했다는 것은 산술적으로는 수요와 공급 사이에 우열이 없어졌다는 뜻이다.

이로써 동남권 매매수급지수는 작년 2월 첫째 주(98.7) 이후 가장 낮은 수준을 기록했다. 당시는 2024년 하반기 대출규제와 탄핵정국 영향으로 불확실성이 커지면서 매수 심리가 크게 위축된 시기다.

정부가 다주택자에 이어 비거주 1주택자에게까지 주택 보유에 부담을 주겠다는 방향성을 강조하는 가운데 2월 넷째 주 강남3구와 용산구의 주간 아파트 매매가격은 일제히 하락으로 돌아섰다.

이미 오는 5월9일로 양도소득세 중과 유예가 종료되는 다주택자는 물론 고가 1주택 보유자들도 6월 지방선거 이후 보유세 개편 논의가 본격화할 것이라는 전망에 부담을 느끼는 분위기다.

이런 흐름에 서울에서는 매물이 계속 쌓이는 양상이다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매매 물건은 지난달 28일 기준 7만2천49건으로 1개월 전 대비 26.1% 증가했다.

가격이 높은 상급지인 강남3구에서는 호가를 낮춘 매물이 계속 등장하고 있다.

강남구 개포동 주요 단지 중 하나인 디에이치퍼스티어아이파크는 전용 84㎡ 4층이 지난달 14일 39억3천500만원에 거래됐으나 최근 중층 매물이 그보다 4억원 이상 낮은 35억원에 급매로 나왔다. 해당 물건은 전세 임차인을 둔 다주택자가 급히 매도하고자 내놓은 매물로 알려졌다.

서초구 반포동 래미안원베일리 전용 84㎡도 올 1월 19층이 60억8천만원에 팔렸지만 최근에는 55억2천만원까지 호가가 낮아진 중층 매물이 나타났다. 이 역시 다주택자가 내놓은 급매물로 전해졌다.

매물은 늘지만 가격 조정이 지속될 것으로 내다본 수요자들이 매매를 미룬 채 추이를 관망하는 분위기라 매수자 우위 구도가 점차 강해지는 양상이다. 기다리면 더 나은 물건이 지금보다 낮은 가격에 나올 것이라는 포보(FOBO·Fear of Better Option) 심리가 반영된 것으로 풀이된다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "최근 정부 기조에 대한 주택 보유자들의 우려가 한층 더 가시화하면 통계 자체도 매수자 우위로 전환될 것"이라며 "매수자들은 '지금보다 더 나은 매물이 나올 수 있다. 지금 집을 사면 비싼 가격에 구입하는 것이다'라는 생각이 크다"고 말했다.

강남 3구와 용산구의 하락 전환은 차상급지에 해당하는 마포구, 성동구 등 한강 벨트 주요 지역으로 전이될 가능성이 커 서울 전체 집값 조정으로 이어질 것으로 전망된다.

정부가 향후 보유세 부담을 상당한 수준으로 늘릴 수 있다는 전망이 나오면서 세금 부담을 피하려는 고령의 고가 1주택자 등이 '주거 다운사이징'을 위해 기존 주택을 서둘러 처분하는 움직임도 나올 수 있다.

앞서 이재명 대통령은 지난달 26일 엑스(X·옛 트위터)에 올린 글에서 "정책 수단을 총동원해 다주택자는 물론 주거용이 아닌 투자·투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것"이라고 밝혔다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "'집을 갖고 있는 것보다 파는 게 더 나은 선택이 되게 만들겠다'는 기조는 조세 저항을 감수하고 보유세를 큰폭으로 개편할 것이라는 암시로 해석된다"며 "비거주 1주택자의 경우 세법 개정안에 거주 요건을 강화해 부담을 추가하는 형태가 될 수도 있을 것"이라고 말했다.

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